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Neuigkeiten auf BaufiService24:

09.06.16 BLOG: Kapitalanlage-Immobilien - Teil 1

07.06.16

Aktuelle Beispielfinanzierung

04.04.16 BLOG: Ganzheitliche Immobilien-Kauf-Beratung
01.03.16 Darlehnsverlängerung - Verlängerung ING-DiBa Darlehen
16.02.16 Kundenreferenz von Frau Fink erhalten

11.02.16 Kundenreferenz von Familie B. erhalten

28.10.15 Kostenloses Immobilien-wert-Ermittlungstool für private Hausverkäufer
28.10.15 Privater Hausverkauf - aber richtig - 14-Punkte-Leitfaden für priv. Hausverkäufer

20.05.15 Übersicht Grunderwerbsteuersätze

18.02.15 BaufiService24 unterstützt das Tierheim Lübeck
29.12.14 Baufinanzierung Lübeck ein Erfahrungsbericht im BLOG
29.12.14 Erklärvideo - Baufinanzierung Lübeck
29.12.14 Erklärvideo Kreditoptimierung Lübeck

15.12.14 Hausfinanzierung Lübeck

ein Erfahrungsbericht im BLOG

01.12.14 Hausfinanzierung Berlin - ein Erfahrungsbericht im BLOG
24.11.14 Ratenkredit in Leipzig - ein Erfahrungsbericht im BLOG
20.11.14 Wie verschuldet sind die Deutschen? - BLOG-Artikel
03.11.14 Finanzierung einer Finca auf Mallorca - BLOG-Artikel

28.10.14 Fachartikel Grunderwerbsteuer sparen

10.07.14

Checkliste Anschlussfinanzierung

10.06.14

Fachartikel Anschlussfinanzierung

 

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Sie können sich den Darlehensantrag auch als PDF-Dokument ausdrucken und in aller Ruhe per Hand ausfüllen. Senden Sie den Antrag dann ganz einfach per Post an Baufiservice24.de – Stettiner Str. 3, 23611 Sereetz.


 


 

Wer braucht eine Baufinanzierung und was ist eine Baufinanzierung?

Von Baufinanzierungen sprechen wir in Deutschland immer dann, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Dabei spielt es vorerst keine Rolle, ob es sich um ein Neubauvorhaben oder den Kauf einer Gebrauchtimmobilie, Eigennutzung oder Vermietung, Modernisierung, Umschuldung oder Anschlussfinanzierung handelt. Der Begriff "Baufinanzierung" hat sich ganz allgemein für alle Arten von Immobilienkrediten und Immobiliendarlehen durchgesetzt.

Die meisten Familien, Hauskäufer, privaten Wohnungs- / Hauseigentümer und Unternehmen benötigen aufgrund der meist recht hohen Anschaffungskosten einer Immobilie eine Baufinanzierung, die die Lücke zwischen Kaufpreis und Nebenkosten auf der einen Seite und eingesetztem Eigenkapital auf der anderen Seite schließt. Die Baufinanzierung unterscheidet also zwischen Fremdkapital (Bankdarlehen) und Eigenkapital (der Teil, den Sie selbst mit einbringen).

 


 

Was gehört alles zu einer Baufinanzierung?

 

Die Gesamtsumme einer Baufinanzierung ergibt sich aus dem eingesetzten Eigenkapital und dem benötigten Fremdkapital. Alles was nicht selbst aufgebracht werden kann, muss also fremd finanziert werden - in der Regel mit Bankkrediten oder sofern möglich auch mit Verwandtendarlehen.

 


 

Baufinanzierung in Lübeck mit Eigenkapital:

 

Eigenkapital sollte bei jeder soliden Baufinanzierung eingesetzt werden. Je mehr, desto besser, aber 20% der Gesamtkosten sollten es schon sein. Denn jeder Euro den Sie aus Eigenkapital aufbringen und den Sie nicht fremd finanzieren müssen, spart auf Dauer Zinsen.

 

Zum Eigenkapital zählen alle vorhandenen freien finanziellen Mittel, die zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs nicht anderweitig gebunden sind. Viele haben dabei bereits mehr, als ihnen bei der ersten Planung eines Immobilienerwerbs bewusst ist. Denn zum Eigenkapital einer Baufinanzierung zählen neben Guthaben auf Giro- und Tagesgeldkonten auch Wertpapierdepots, Bausparguthaben, Rückkaufswerte in Lebensversicherungen aber auch beispielsweise ein bereits im Familienkreis vorhandenes Baugrundstück. Auch Bauarbeiten, die in so genannter Eigenleistungen (auch als "Muskelhypothek" bekannt) durchgeführt werden, zählen zu den Eigenmitteln einer Baufinanzierung.

 

Im BaufiService24-Online-Baufinanzierungs-Ratgeber finden Sie unter anderem auch eine genauere Aufstellung zur Planung Ihres Eigenkapital-Einsatzes bei Ihrer Baufinanzierung:

 

Zum Eigenkapitalrechner:

Und so könnte Ihre Baufinanzierung mit Eigenkapital aussehen.

 

Zur Beispielfinanzierung:

 


 

Baufinanzierung mit Fremdkapital

Beim Fremdkapital gibt es ganz unterschiedliche Darlehnsarten zu unterscheiden.

 

Hypothekendarlehen, Baudarlehen, Annuitätendarlehen...

 

... sind alles Begriffe, die im Grunde ein und dasselbe meinen. Es handelt sich regelmäßig um ein Bankdarlehen, das mit einer Grundbucheintragung auf der zu finanzierenden Immobilie abgesichert wird und mit einem festen Tilgungssatz von meist einem oder zwei Prozent getilgt wird. Auch andere Tilgungssätze sind möglich und frei verhandelbar. Die Höhe der Tilgung bestimmt dabei sowohl die Höhe der monatlichen Gesamtrate (je höher die Tilgung, umso höher die monatliche Gesamtrate aus der Baufinanzierung) aber auch die Dauer der Darlehnslaufzeit (je höher die Tilgung, umso kürzer die Laufzeit).

 

 

Festdarlehen:

 

Festdarlehen sind Darlehen, die nicht monatlich getilgt werden, sondern erst zu einem späteren, vorher fest vereinbarten zukünftigen Zeitpunkt (zum Beispiel durch einen zugeteilten Bausparvertrag, oder eine Lebensversicherungsauszahlung). Festdarlehen zeichnen sich dadurch aus, dass neben den Zinsen für das Darlehen keine laufende Tilgung erfolgt, sondern statt dessen regelmäßige Einzahlungen (Sparraten oder Beiträge) in einen Bausparvertrag, eine Versicherung oder einen Investmentfonds vorgenommen und diese somit monatlich bespart werden, bis sie am Fälligkeitstag das Darlehen möglichst - und hoffentlich -  in einer Summe komplett tilgen. Risiken bei Festdarlehen bestehen aktuell in der niedrigen Verzinsung von Kapitallebensversicherungen, die dazu führt, dass ursprünglich geplante Kapitalausschüttungen zum Versicherungsablauf nicht mehr voll erreicht werden. Diese verringerte Ablaufleistung reicht dann heute oft nicht mehr aus, um die seinerzeit aufgenommenen Darlehen vollständig zu tilgen. Dann entsteht Bedarf für eine ungeplante Anschlussfinanzierung, was für die Betroffenen sehr ärgerlich ist, da die ursprüngliche Planung nicht mehr aufgeht und die Baufinanzierung dann länger als geplant läuft.

 

 

Volltilgungdarlehen oder Volltilgerdarlehen:

 

Volltilgungsdarlehen (oder Volltilgerdarlehen) sind Darlehen, die innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist von beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahren vollständig getilgt sind. Sie weisen meist eine höhere Tilgung und somit eine höhere Gesamtrate auf, haben jedoch kein Zinsänderungsrisiko, da bei Ablauf der Zinsbindung kein Restdarlehen mehr besteht, das weiter finanziert werden müsste. Damit sind Volltilgerdarlehen eine ausgezeichnete und sichere Wahl für jeden, der die erforderliche höhere Tilgung aufbringen kann.

 

 

Bauspardarlehen:

 

Bauspardarlehen sind zinsgünstigste Darlehen aus einem Bausparvertrag, auf die Sie mit der Ansparung eines Bausparvertrages ein Anrecht erworben haben. Hier gilt es aktuell zu berücksichtigen, dass die Zinsen für Baugeld (Hypotheken, Baudarlehen und Annuitätendarlehen) bereits recht niedrig sind und viele alte Bauspartarife aus der Vergangenheit mit deutlich höheren Zinssätzen von fünf oder vier Prozent für das Bauspardarlehen aufwarten. Da kann es Sinn machen auf ein vergleichsweise teures Bauspardarlehen zu verzichten und nur das angesparte Bausparguthaben als Eigenkapital für die Baufinanzierung einzusetzen. Auf das Bauspardarlehen wird dann gänzlich verzichtet und der fehlende Betrag wird ganz einfach über ein höheres Baudarlehen zu günstigeren Konditionen aufgefangen. Viele Alttarife der Bausparkassen bieten für den Fall des Verzichts auf das Bauspardarlehen sogar noch eine deutlich höhere - und vor allem nachträgliche Verzinsung des Bausparguthabens. Diese Vorgehensweise kann sich im Einzelfall also doppelt lohnen.

 

 

Nachrangdarlehen:

 

Ein Nachrangdarlehen wird immer dann benötigt, wenn die erste Rangstelle im Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie bereits durch eine andere Bank blockiert ist. Dies trifft in aller Regel bei Nachfinanzierungen zu (weshalb diese möglichst vermieden werden sollten), kann aber auch bei einer ganz normalen Baufinanzierung anfallen. Nämlich dann, wenn kein oder nur sehr geringes Eigenkapital für die Baufinanzierung eingesetzt wird. Die meisten Banken finanzieren in aller Regel bis maximal zum Kaufpreis einer Immobilie. Müssen die Erwerbsnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten und Maklercourtage) noch zusätzlich finanziert werden, erfolgt dies meist über ein Nachrangdarlehen. Der Vorteil eines Nachrangdarlehens ist ganz klar, dass damit eine Finanzierung, die sonst überhaupt nicht zu realisieren gewesen wäre, erst ermöglicht wird. Der Nachteil ist allerdings die deutlich höhere Verzinsung. Nachrangdarlehen sind im direkten Vergleich zu erstrangigen Baudarlehen meist recht teuer und lassen sich nur durch den Einsatz von Eigenkapital vermeiden.

 

 

Verwandtendarlehen:

 

Verwandtendarlehen im Rahmen einer Baufinanzierung sind - wie der Name schon vermuten lässt - im eigenen Familienkreis aufgenommene Baudarlehen zur Deckung des Finanzierungsbedarfes beim Immobilienerwerb. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich Kaufinteressenten oftmals scheuen, von dieser Art der Baufinanzierung Gebrauch zu machen, weil sie im Familienkreis nicht nach Kapital "betteln" wollen. Wenn man jedoch bedenkt, dass die alternative Anlage des Kapitals bei einer Bank keine höheren Zinsen bringt, als anderseits für die Zinsen einer Baufinanzierung aufgebracht werden müssen, macht es Sinn das Eigenkapital im Familienkreis ggf. gegen Zinszahlung zu nutzen. Denn erstens bleiben die Zinszahlungen dann in der eigenen Familie und zweitens werden Verwandtendarlehen bei einer Baufinanzierung ähnlich wie Eigenkapital behandelt. Durch den Einsatz eines Verwandtendarlehens kann die Kondition für die ganze Baufinanzierung sinken.

 

 

CAP-Darlehen:

 

Beim CAP-Darlehen handelt es sich um eine besondere Form der Baufinanzierung. Es wird kein fester, sondern ein variabler Zinssatz vereinbart, der allerdings nach oben mit einem maximal möglichen Zinssatz "gedeckelt" ist (CAP), über den der Zins nicht steigen kann. Der aktuelle variable Zins liegt dabei meist deutlich unter den derzeitigen Zinssätzen für eine 10jährige Zinsfestschreibung. Die Chance eine CAP-Darlehens besteht in einer länger anhaltenden Niedrigzinsphase in der auch der variable Zinssatz des  CAP-Darlehens unverändert bleibt. Sollten sich längerfristige Zinssteigerungen abzeichnen, kann das CAP-Darlehen immer noch in ein Baudarlehen mit einer festen Zinsfestschreibung gewandelt werden. Der Haken besteht in der Gebühr, die die Bank für CAP-Darlehen berechnet (Zwischen 1,5 und 3% des Darlehnsbetrages). Sinnvollerweise kann eine Baufinanzierung auch in ein festverzinliches Teildarlehen und ein CAP-Darlehen aufgeteilt werden, denn über ein CAP-Darlehen sollte nicht die ganze Baufinanzierung dargestellt werden.

 

Anschlussfinanzierung:

 

Irgendwann endet auch die längste Zinsfestschreibung und der Darlehnsteil, der dann noch nicht getilgt ist (das so genannte Restdarlehen), ist mit einer Anschlussfinanzierung weiter zu finanzieren, sofern kein Eigenkapital für die Restablösung des Baudarlehens zur Verfügung steht. Wer also bereits finanziert hat und absehen kann, dass seine Baufinanzierung zum Ende der vereinbarten Zinsbindung noch nicht komplett getilgt ist (Volltilgerdarlehen), der benötigt zum Ende der Zinsbindung voraussichtlich eine Anschussfinanzierung. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau macht es sogar Sinn sich bereits bis zu 5 Jahre vor diesem Termin mit einer entsprechenden Anschlussfinanzierung einzudecken - mit einem so genannten...

 

 

Forwarddarlehen:

 

Ein Forwarddarlehen ist ein Darlehen bei dem bereits jetzt ein rechtsverbindlicher Darlehnsvertrag zu heutigen aktuellen Konditionen geschlossen wird, der jedoch auf die Zukunft gerichtet ist - also beispielsweise erst in drei Jahren zur Ablösung einer bestehenden Baufinanzierung zur Auszahlung kommt. Forwarddarlehen können dabei nur zur Absicherung einer bereits bestehenden Baufinanzierung (Anschlussfinanzierung) genutzt werden. So kann beispielsweise kein Forwarddarlehen mit dem Ziel erst in fünf Jahren überhaupt eine Immobilie zu erwerben, beantragt werden. Nur die Ablösung einer bestehenden Finanzierung ist mit einem Forwarddarlehen möglich. Die Chance eines Forwarddarlehens liegt darin, dass der heutige Zinssatz bereits bekannt ist, während es völlig ungewiss ist, wie sich die Baugeldzinsen bis zum Ablauf der bestehenden Baufinanzierung entwickeln werden (Zinsänderungsrisiko). Diese können deutlich über den heutigen Zinssätzen liegen. Dann wäre ein Forwarddarlehen aus heutiger Sicht eine gute Entscheidung. Das impliziert jedoch gleichzeitig das Risiko eines Forwarddarlehens; denn sind die Zinssätze für Baugeld zum Ablauf der Zinsbindung dann doch günstiger als heute, so ist das Forwarddarlehen dennoch abzunehmen, auch mit den dann gegebenenfalls höheren Zinssätzen.

 


 

Was macht eine gute Baufinanzierung in Lübeck aus?

1. Vollständige und sorgfältige Gesamtkostenermittlung zur Vermeidung von Finanzierungslücken in der Baufinanzierung

Die meisten Planungsfehler entstehen während der Ermittlung der gesamten Baukosten (Gesamtkostenermittlung) einer Baufinanzierung. Wird hier nicht sorgfältig oder nicht vollständig kalkuliert, entstehen Finanzierungslücken, die erst im Laufe der Bauphase zu Tage treten und dann teuer nachfinanziert werden müssen. Für die langfristige Tragbarkeit einer Baufinanzierung ist neben einer vollständigen Kostenaufstellung, auch ein entsprechender Puffer in der Kostenplanung eines Neubauvorhabens einzuplanen.

Im BaufiService24-Baufinanzierung-Online-Ratgeber finden Sie eine Gesamtkostenaufstellung, die Sie zu Ihrer genaueren Planung nutzen und direkt ausdrucken können:

Zur Gesamtkostenermittlung:

 

2. Langfristige Zinssicherheit für Ihre Baufinanzierung zur Vermeidung eines Zinsänderungsrisikos

Gerade in Zeiten niedriger Baugeldzinsen sollte eine Baufinanzierung durch eine entsprechend lange Zinsbindungsfrist (10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre fest) gesichert sein. Sie schafft Planungssicherheit - im besten Fall über die gesamte Baufinanzierungslaufzeit - auch wenn die Zinsen dabei etwas höher als bei kürzeren Zinsbindungsfristen ist.

 

3. Baufinanzierungs-Beratungsqualität: Große Summen erfordern fachkundiges und genaues Vorgehen

Bei einer Baufinanzierung geht es in aller Regel um große Summen, die gerade für einen privaten Haushalt oder eine Familie schnell existenzgefährdend werden können, wenn etwas schief geht. Damit das nicht geschieht werden Sie bei BaufiService24 ausschließlich von langjährig erfahrenen, fachkundigen Beratern verbraucherorientiert betreut. Lesen Sie hier, was andere Kunden vor Ihnen bereits für Erfahrungen mit ihrer Baufinanzierung bei BaufiService24 gemacht haben und welche Referenzen wir dafür erhalten haben:

Zu den Erfahrungen / Referenzen:

 

Im nachfolgend verlinkten BaufiService24-Blog-Artikel finden Sie noch weitere Details, die zu einer sorgfältigen Baufinanzierung gehören:

Zum BLOG-Artikel: "Was macht eine gute Baufinanzierung aus"

 


 

 

     
 

 

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